Non faccio il preliminare così non lo devo registrare

Antonino e Elena

Antonino e Elena

Bene. Bene. Bene… anche oggi abbiamo dei quesiti interessanti, proposti da un nostro amico lettore, che desideriamo condividere con voi offrendo anche i nostri consigli in merito.

Ecco cosa ci ha scritto:

Intanto vorrei complimentarmi davvero con voi per il sito, davvero molto interessante e completo per districarsi nel complesso mondo degli affari immobiliari…

Mi ritrovo in procinto di comprare un immobile, e mi sono sorte due domande, magari banali, ma vi sarei grato potrete darmi una risposta certa, che probabilmente potrebbe anche essere utile per altri utenti del sito:

1) E’ possibile (al di là della convenienza e/o dei rischi) passare da acconti dati ad un’impresa, direttamente al rogito? Oppure, la legge in qualche modo lo vieta, obbligando l’iter dell’acquisto al passaggio di un preliminare?

2) Registrare un preliminare a distanza di 2 o 3 mesi da acconti già dati con la regolare emissione di fatture, è possibile, oppure il preliminare con la citazione di acconti così lontani nel tempo (anche se fatturati) è irregolare?

Vi sarò grato se vogliate rispondermi, e vi porgo i miei più cordiali saluti.

…………….(il nome è stato omesso per garantire la riservatezza dei dati personali)

p.s. sicuramente consiglierò a chi ne avrà bisogno il vostro sito.




Risposta alla domanda 1)

Il contratto preliminare non è obbligatorio per legge in caso di acquisto di un immobile, così come non lo è la proposta d’acquisto. Teoricamente le parti, venditore e acquirente, potrebbero mettersi d’accordo verbalmente, stringersi la mano ed incontrarsi di fronte al notaio. Per chi crede ancora nella parola data, come per me del resto, potrebbe essere un’ottima soluzione per evitare i costi di registrazione del contratto, proprio perché un contratto non esiste e quindi non si verserebbero caparra/acconti in quanto le parti hanno la massima fiducia tra di loro. Tuttavia anche se io credo che la stretta di mano valga più del contratto, non è detto che lo stesso sia valido per l’altra persona con cui sto concludendo l’accordo. Per essere più specifico direi che, se le parti hanno sottoscritto una proposta d’acquisto, esistono alcuni casi in cui non è necessario firmare anche il compromesso ma i rischi sono elevati e non devono essere assolutamente sottovalutati. Infatti il contratto che conclude l’affare è il preliminare, mentre la proposta è solamente una proposta di fare in futuro una determinata azione. Pertanto la proposta d’acquisto può sostituire il compromesso e pertanto garantire la validità dell’accordo solo se nella stessa si specifica che, con la notifica dell’accettazione al proponente, si determina il vincolo contrattuale tra le parti (o comunque se si specifica la modalità e il momento in cui nasce il vincolo contrattuale). A questo punto, il momento il cui il vincolo contrattuale si è costituito, la proposta diventa un contratto a tutti gli effetti ovvero un contratto preliminare e pertanto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.

In conclusione, se il nostro amico desidera versare degli acconti senza avere la garanzia che si è costituito un vincolo contrattuale tra le parti, sta pagando delle somme di denaro ad un impresa senza un motivo, rischiando anche molto nel caso dovessero nascere delle contestazioni. Inoltre, le somme pagate devono comunque essere indicate in un contratto e quindi procedere con la registrazione dello stesso.


Risposta alla domanda 2)

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione, utilizzando marche da bollo con data antecedente o uguale a quella in cui è stato firmato dalle parti. Inoltre le imposte da pagare sono differenti nel caso si tratti di caparra confirmatoria oppure di acconto prezzo, come abbiamo visto tempo fa in questo post.

Il nostro amico li ha chiamati acconti nel momento in cui ha posto la domanda, ma in questo articolo ( Differenza tra caparra confirmatoria e acconto prezzo ) ti descrivo la sostanziale differenza tra le due forme di pagamento.

Se le parti si dimenticano di procedere con la registrazione del contratto, ma 2 o 3 mesi dopo si accorgono dell’accaduto potranno immediatamente rimediare seguendo la procedura normale, aggiungendo gli interessi di mora calcolati tenendo conto del periodo trascorso e apponendo le marche da bollo come di consueto. Posso, quindi, dire che non è assolutamente conveniente farsi cogliere da una simile amnesia perché i costi da sostenere sono superiori.

Concludendo e facendo riferimento ad entrambi i quesiti posso dire che è molto meglio seguire l’iter corretto per entrambi i casi in quanto le scappatoie sono sempre delle forzature e possono davvero costare molto di più. Purtroppo troppo spesso mi trovo a precisare i miei consigli anche con i miei clienti nel quotidiano e il 90% delle persone che non ne tengono conto, tornano dopo qualche mese (a volte anche in lacrime) a chiedermi di aggiustare la situazione. Non smetterò mai di ripeterlo: Fai la cosa giusta!

Spero di aver chiarito al meglio i concetti espressi e per qualunque necessità richiedi la nostra consulenza privata qui (Consulenza on line).

  • Ho dimenticato: se la condizione che è stata accettata è quella della consegna dell’assegno,
    il contratto sarà valido solo al momento della consegna dell’assegno, solo allora sarà una caparra confirmatoria, diversamente il contratto è annullabile?

  • nessuno si sbilancia mai su un quesito ben preciso, e cioè:” il contratto che conclude l’affare è il preliminare, mentre la proposta è solamente una proposta di fare in futuro una determinata azione. Pertanto la proposta d’acquisto può sostituire il compromesso e pertanto garantire la validità dell’accordo solo se nella stessa si specifica che, con la notifica dell’accettazione al proponente, si determina il vincolo contrattuale tra le parti (o comunque se si specifica la modalità e il momento in cui nasce il vincolo contrattuale). A questo punto, il momento il cui il vincolo contrattuale si è costituito, la proposta diventa un contratto a tutti gli effetti ovvero un contratto preliminare e pertanto deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.”
    Se nella proposta accettata è prevista la consegna dell’assegno depositato alla comunicazione dell’accettazione al proponente, se l’assegno non viene consegnato il vincolo contrattuale non è rispettato nelle sue condizioni.Allora non è ancora perfezionato il vincolo giusto? questo fa differenza se si tiene conto che la modalità è anche quella della consegna dell’assegno . Se a questo punto viene comunicato che la proposta non è conforme è una cosa ovvia.
    Grazie per un parere serio