L’agenzia immobiliare non ha registrato la proposta di acquisto

L’agenzia immobiliare non registra la proposta di acquisto spiegando al cliente che, facendo il compromesso entro 20 giorni, non c’è obbligo di registrazione. Naturalmente si tratta di un’errata interpretazione della legge da parte dell’agente immobiliare, in quanto la proposta deve in ogni caso essere registrata. In particolare in questo caso, per problemi legati alle schede catastali dell’immobile i due contraenti non hanno nemmeno sottoscritto il contratto preliminare. A questo punto il mediatore propone ai clienti di non essere citato nell’atto notarile.

Si tratta di una situazione paradossale, alla quale abbiamo voluto fornire una risposta completa e pubblicarla affinché chiunque possa conoscere la verità sulla registrazione del contratto (e non solo!)

Leggi cosa ci ha scritto il nostro amico di Guida-Immobiliare.com

Men in Blackphoto © 2009 norhafydzah mahfodz | more info (via: Wylio)“Salve,
sto per acquistare una casa e sto avendo un po’ di problemi a causa dell’agenzia immobiliare: in pratica non è stato registrata la proposta d’acquisto dicendo che si poteva tranquillamente registrare il compromesso. Ma per motivi non imputabili a me (non avevano verificato che le planimetrie fossero aggiornate ed abbiamo atteso i tempi del venditore per riaccatastare il tutto) il compromesso è slittato ben oltre i 20 gg previsti per la registrazione. Ora abbiamo tutto per poter rogitare, inclusa la delibera della banca, ed abbiamo già fissato con il notaio una data per l’atto. Il venditore e l’agenzia vogliono però fare comunque il compromesso ma: mi dice l’agenzia che siamo oltre i tempi massimi e che quindi abbiamo due sole soluzioni 1) registriamo e si pagano eventuali more; 2) non registriamo ma l’agenzia non vuole comparire nell’atto.

Premetto che io voglio che invece compaiano (non vedo motivo per renderli “invisibili”) è possibile sapere se le eventuali more spettano a me e a quanto ammonterebbero?

L’AI su questa non è chiara perché credo voglia optare per la totale invisibilità.

Grazie mille”

In questa compravendita la mancata registrazione della proposta di acquisto non è l’unico errore dell’agente immobiliare.

Vediamo di fare luce sulla questione.

Ciao A.,

prima di fare chiarezza sui tuoi dubbi, desideriamo ringraziarti per aver richiesto il nostro aiuto. Tu come tanti ci dimostri che il nostro il impegno non è fine a sé stesso; in questo modo ci offri la possibilità di aiutare concretamente tante persone.

Spesso ci arrivano anche alcune e-mail di colleghi agenti immobiliari che vogliono sottolineare l’utilità di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare, cosa che non mettiamo assolutamente in discussione anche perché significherenne affermare che il nostro lavoro non serve a nulla. Tuttavia, però, molti privati si affidano con fiducia ad un agente immobiliare con il risultato di trovarsi a subire delle ingiustizie o peggio ancora ad avere dei problemi nella compravendita.

Chi ha ragione?



Ci sono mediatori professionisti e agenti immobiliari improvvisati, questo è il punto. E si può capire anche da ciò che scrivi: non sei stato informato correttamente da chi doveva assisterti nell’acquisto della casa. Ora ti spiego cosa intendo.

Innanzitutto la proposta di acquisto che prevede un passaggio di denaro tra acquirente e venditore deve essere registrata all’agenzia delle entrate in ogni caso entro 20 giorni dalla conclusione dell’accordo, ovvero dal momento in cui il contratto inizia a produrre i suoi effetti giuridici. Pertanto che il compromesso sia stipulato entro venti giorni dalla proposta o non ci sia un contratto preliminare, la proposta deve essere registrata, salvo che non sia sottoposta ad una condizione sospensiva. Infatti, qualora ci fosse una clausola sospensiva, la proposta inizierà ad avere effetti tra i contraenti qualora si verificasse l’evento futuro e incerto indicato nella condizione. Allora è da quel momento che partono i 20 giorni di tempo per la registrazione.

Invece, nel tuo caso forse ti hanno spiegato che se fai il contratto preliminare entro 20 giorni dalla proposta, quest’ultima non deve essere registrata. Questo non è vero! Quando viene versato un anticipo sul prezzo, la registrazione all’agenzia delle entrate è obbligatoria perché serve a monitorare coloro che intendono pagare somme non ufficiali. Mi spiego? L’agenzia delle entrate chiede alle parti di provvedere alla registrazione del contratto per impedire in versamento di somme “in nero”, rischio che non ha alcun senso correre in quanto le imposte si pagano sul valore catastale e non sul prezzo di vendita della casa. E comunque dobbiamo sempre fare le cose in regola, così stiamo tranquilli e non ci pensiamo più (se non vogliamo entrare nel merito della moralità).

Inoltre, nella proposta d’acquisto fatta come si dovrebbe, è presente una sezione intitolata “Dichiarazioni del venditore”, nella quale si indica (oltre alla conformità degli impianti tecnologici e l’esistenza di elementi pregiudizievoli) la situazione urbanistica dell’immobile. In questo punto della proposta di acquisto si deve scrivere se l’immobile è in regola o se esistono delle situazioni da sanare. Teoricamente il proprietario venditore dovrebbe conoscere la situazione della sua casa, ma può capitare in buona fede di non essere a conoscenza delle difformità della scheda catastale; mentre l’agente immobiliare sa esattamente di cosa si tratta e pertanto, prima di mettere in vendita la casa (o almeno prima di ritirare una proposta d’acquisto), deve controllare i documenti. Se si fosse accorto per tempo di questo “problema”, avrebbe potuto aiutare il proprietario di casa  a rettificare la planimetria catastale oppure avrebbe scritto nella proposta che l’immobile sarebbe stato messo in regola entro la data dell’atto notarile.

Infatti, facendo chiarezza sulla situazione catastale sia a te che al venditore, non ci sarebbero state preoccupazione e quindi avreste sottoscritto la proposta d’acquisto e il compromesso, indicando in entrambi che l’immobile è difforme rispetto alle planimetrie catastali e il proprietario si obbliga a sanare il tutto a sua cura e spese entro e non oltre la data prevista per la stipula dell’atto di compravendita.

A questo punto le possibilità sono le seguenti:

1)      Sottoscrivere il compromesso, pagando le sanzioni per il ritardo della registrazione

2)      Se il rogito notarile è stato fissato a breve scadenza, stipulare l’atto senza fare il compromesso

In entrambi i casi, pagherai le sanzioni in quanto il notaio ti richiederà se sono stato versati degli anticipi sul prezzo e, qualora ci siano eventuali caparre o acconti prezzo, vorrà ricevere copia della registrazione della proposta. Nel vostro caso, non avete fatto la registrazione e di conseguenza ti farà pagare le sanzioni al rogito includendole nella somma da pagare per le imposte sull’acquisto dell’immobile.

L’agenzia immobiliare forse ti sta facendo credere di non voler comparire, utilizzando una scusa banale, ovvero che l’agente immobiliare è obbligato in solido con le parti alla registrazione del contratto. Questo è vero, ma dato che il notaio ti farà pagare le sanzioni al rogito notarile, non vi è alcun motivo per il mediatore di temere alcunché. Pertanto il reale motivo per cui l’agente immobiliare non vuole comparire nell’atto è il seguente: vuole utilizzare una scusa inutile per prendere le provvigioni “in nero”. Anche questo può creare dei problemi sia a te che al venditore, mentre se l’agente immobiliare vuole rischiare è un problema suo. Tu non accettare questa condizione.

La more spettano a tutti perché siete tutti obbligati in solido a provvedere alla registrazione della proposta, pertanto al posto tuo io direi all’agente immobiliare di farti uno sconto sulla provvigione, altrimenti ti rifiuterai di pagare le sanzioni, lo farai citare nell’atto e non gli sarà possibile rifiutarsi. Tu forse hai pagato o devi pagare la provvigione per la quale devi pretendere una regolare fattura e questa è la prova tangibile della sua intermediazione nella compravendita (quindi deve comparire nell’atto).

Per qualunque altra necessità, puoi liberamente contattarci per una consulenza privata, durante la quale potrai spiegarci telefonicamente ogni dettaglio e noi ti aiuteremo a far valere i tuoi diritti.

Nel frattempo spero di averti dato le delucidazioni che ti aspettavi di ricevere.

In bocca al lupo per tutto.

Ciao

Elena

  • Karnovale

    ciao, vorrei sapere dopo quanto tempo posso contattare il venditore di un’immobile dopo che ho visionato la casa con un’agenzia. Premetto che l’agenzia non mi ha fatto firmare niente. Ha chiesto troppo, ritengo che la casa valga molto meno. Cosa rischio ?

  • Mcasolaro

    Salve, le chiedo aiuto su una questione annodata. ho messo in vendita il mio appartamento con un’agenzia immobiliare con un contratto in esclusiva, che scade tra 3 mesi.
    mi è arrivata una proposta di acquisto, correlato ad un assegno, che io ho accettato, firmando e incassando l’assegno. pochi giorni prima dell’atto l’acquirente si è tirato indietro, adducendo ad un affare poco vantaggioso per lui. la mia domanda è : il contratto con l’ agenzia continua a sussistere o è decaduto automaticamente?

  • Ospite83

    Buonasera,

    è possibile, in fase di trattativa su un immobile, trattare anche con l’Agenzia Immobiliare, offrendo un prezzo un po’più alto, che includa anche le provvigioni?

  • Ciao, mi devi scusare, ma non mi è chiaro cosa intendi…

  • Nery83

    salve, vorreei un aiuto.
    sono il venditore, vorrei ritirare una proposta di acquisto accettata per la quale non ho ricevuto nessuna caparra anche sulla proposta c’è indicato.
    aiutatemiii

  • Egregi signori,
    a me è capitata una cosa strana. Sono svizzera e per motivi personali volevo andare ad abitare la maggior parte dell’anno in in luogo in Italia. Ho iniziato a chiedere alle banche svizzere,
    ma dicevano che l’immobile doveva situarsi su suolo svizzero, e che dovevo chiedere a una banca italiana il mutuo. Cosi ho fatto.
    Ho trovato Unicredit che mi ha aperto la pratica, nel frattempo avevo già trovato appartamento che mi interessava tramite agenzia immobiliare. La banca tirava un po troppo alle lunghe per dare una risposta e alla fine il proprietario che era disposto ad aspettare ha preteso giustamente una garanzia. Acconto libero per bloccare l’appartamento con tanto di registrazione presso l’agenzia delle entrate, con spese di bollo e rimanente a carico mio. Questo preliminare aveva una scadenza di tre mesi
    ed esattamente scadeva il 31 maggio 2011. Dopo vari solleciti
    al 22 di maggio ricevo la risposta da Unicredit che essendo svizzera e non residente come loro politica interna mi potevano deliberare il mutuo del 70% sul prezzo di acquisto. Lo sapevano sin dall’inizio che ero svizzera a tutti gli effetti e mi hanno fatto arrivare pratica alla fine di questo preliminare per dirmi una cosa che potevano dirmi subito all’inizio. Dato che la somma per me non era sufficiente ho chiuso tutta la pratica alla Unicredit e mi sono rivolta altrove dove non mi hanno posto nessun paletto
    aggiungendo che a loro interessava unicamente la mia solvibilità e che l’immobile sia situato su suolo italiano come garanzia.
    Ovviamente non potevano fare miracoli in una sola settimana
    per rispettare il termine, ma sono veramente stati veloci dopo 20 giorni avevamo la delibera. Il proprietario sapendo che avevo aperto questa nuova procedura era d’accordo di fare slittare oltre la data di scadenza , infatti al 14 di giugno si è presentato pure lui, insieme all’agente immobiliare e perito della banca per fare la perizia del suo appartamento e questo dimostrava la sua volontà di voler continuare la sua vendita.
    Due giorni fa praticamente alla vigilia del rogito notarile, il notaio stava già stilando il rogito, chiama e dice che era stufo
    e che non vendeva più e che la mia caparra me la scordavo.
    Io ho avuto alcune informazioni e non se siano corrette, ma mi hanno riferito che per fare le cose in regola per legge questo proprietario doveva inviarmi una lettera di mora dicendomi
    che era scaduto il termine e che non aspettava oltre. Invece non ha inviato nulla e ha concesso verbalmente all’agente immobiliare e presentato alla perizia per continuare ugualmente la trattativa che era agli sgoccioli. Mi hanno riferito che in questo caso ce io avrei diritto di ricevere indietro la mia caparra raddoppiata.
    Volevo avere maggiori chiarimenti in merito, perchè ho subito parecchi danni da questo sua decisione di non vendere più. Avevo già imballato le cose per trasloco, con caparra a ditta traslochi, sbrigato faccende in sospeso e ora mi ritrovo con un pugno di mosche e con la casa sottosopra.
    Grazie-

  • Ciao Bruno,

    grazie per averci scritto e per aver consultato Guida-Immobiliare.com
    Ho letto con attenzione la tua casistica, che è abbastanza semplice per gli addetti ai lavori, mentre può risultare più complicata ad un privato.
    Infatti, per noi agenti immobiliari la registrazione della proposta di acquisto e del contratto preliminare fanno parte della routine.

    Comunque per rispondere al tuo quesito, ti consiglio di consultare i contenuti che già abbiamo realizzato fino ad oggi con lo scopo di aiutare te ed altri lettori a far chiarezza su questi aspetti un po’ ostici. In particolare abbiamo realizzato un ebook (libro elettronico), con degli audio e una raccolta dei modelli con tutte le diciture da utilizzare in ogni situazione e in ogni punto della proposta d’acquisto. Questo corso completo ti spiega in modo completo tutto ciò che hai bisogno per fare una proposta d’acquisto sicura, senza perdere tempo perché puoi consultarlo nel giro di un paio d’ore. Lo trovi in questa pagina: Proposta senza problemi

    Se vuoi avere anche l’audio introduttivo, puoi scaricarlo qui: Le 10 regole della proposta d’acquisto.

    Nel frattempo ti faccio un grande in bocca al lupo per la tua compravendita.

    A presto e facci sapere come è andata.

    Ciao Antonino

  • Buongiorno a tutti.

    L’acquisto dell’immobile è tramite Agenzia Immobiliare.

    Il giorno 14/02/2011 l’acquirente accetta e firma la PROPOSTA DI ACQUISTO con annesso assegno bancario non trasferibile di importo € 2.500,00 come caparra confirmatoria.
    Alla firma del CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA l’acquirente riceverà un ulteriore assegno circolare NON TRASFERIBILE di € 20.000,00 come caparra confirmatoria.

    Il mediatore della Agenzia Immobiliare mi riferisce che la registrazione alla AGENZIA DELLE ENTRATE i termini dei 20 giorni devono essere conteggiati da quando si è stipulato la PROPOSTA DI ACQUISTO perchè in quella circostanza sono stati dati 2.500 euro come caparra confirmatoria, indi per cui i termini ultimi di veramento scadono il prossimo 06/03/2011, e il COMPROMESSO deve essere fatto in tempo utile perchè vanno conteggiati i due importi.

    DOMANDE:

    1) Devo fare registrare sia la POPOSTA DI ACQUISTO e successivamente
    anche il COMPROMESSO ?

    2) Se così fosse vanno utilizzati due modelli F23 distinti ? Stesso
    discorso anche per i modelli 69 ?

    3) Nella PROPOSTA DI ACQUISTO ACCETTATA posso fare inserire la
    CLAUSOLA SOSPENSIVA, se mi dite di cosa si tratta, cosa dice
    testualmente e cosa esattamente devo tracrivere nella PROPOSTA DI
    ACQUISTO ed in quale punto.

    NOTA BENE: questo discorso appena fatto, riguarda la Agenzia
    Immobiliare dove io mi accingo ad riacquistare l’immobile,
    in quanto ho prima ho proceduto a vendere quello dove
    abito. In questo caso è stato registrato riportando queste
    clausole:

    a) Quanto a Euro 2.500,00 (euro duemilacinquecento/00) sono già stati versati dalla Parte Promissaria Acquirente alla Parte Promittente Venditrice al momento della sottoscrizione della PROPOSTA D’ACQUISTO, con assegno bancario non trasferibile n° della banca intestato al venditore sig. a titolo di caparra confirmatoria;

    b) Quanto a Euro 20.000,00 (euro ventimila/00) vengono versati con assegno circolare non trasferibile n° ……….……………………. della banca intestato al venditore sig. a titolo di caparra confirmatoria in data odierna, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto preliminare di compravendita, che ne costituisce quietanza;

    Con queste clausole è giusto registrare il solo COMPROMESSO perchè si esclude o incorpora la PROPOSTA DI ACQUISTO o andava registrato anche questo ultimo ?

    Voglio cortesemente avere le idee chiare in proposito.

    Attendo la Vostra risposta.

    Grazie, cordiali saluti.