Condizioni particolari in una proposta d’acquisto, quelle che in gergo chiamiamo “le subordinazioni”

Accordi particolari in una proposta d' acquisto

Accordi particolari in una proposta d' acquisto

Oggi vediamo come preparare una proposta d’acquisto, che tuteli entrambe le parti, inserendo delle condizioni particolari a seconda delle necessità di uno dei contraenti.

La proposta d’acquisto, nel momento in cui al proponente viene notificata l’accettazione della proposta, diventa un contratto a tutti gli effetti e inizia a produrre i suoi effetti tra le parti. Pertanto per chi desidera sapere quando si può considerare conclusa, con la conseguenza che il venditore può dire di aver venduto il proprio immobile e l’acquirente può affermare di averlo acquistato, l’esatta risposta è la seguente: se il proponente è venuto a conoscenza (per iscritto) dell’accettazione della proposta da parte del venditore entro il termine di irrevocabilità della proposta, il contratto è concluso.

Tuttavia in alcuni casi, il contratto concluso può essere sottoposto ad alcune condizioni particolari che “congelano” per alcuni motivi gli effetti dello stesso: vediamole nello specifico.

Innanzitutto dobbiamo operare una distinzione tra due categorie di accordi inseriti dalle parti:

1)      Le condizioni sospensive, maggiormente utilizzate

La condizione sospensiva è un evento futuro ed incerto, al verificarsi del quale iniziano a prodursi gli effetti di un negozio giuridico, ossia un contratto, o di una sua clausola. Questo tipo di condizione particolare viene inserita nella proposta di acquisto per sospenderne la validità, nei casi in cui il proponente abbia la necessità di sistemare alcune situazioni personali per poter formalizzare l’acquisto. Pertanto nel caso in cui un acquirente dovesse avere la necessità di risolvere alcune problematiche propedeutiche all’acquisto, ad esempio, la richiesta di un mutuo o la vendita di un immobile di proprietà, può comunque procedere all’acquisto evitando di perdere la casa che desidera acquistare. La dicitura da inserire nella clausola sospensiva, per tutelare anche il proprietario dell’immobile, deve riportare una data di scadenza della condizione inserita al fine di annullare definitivamente la validità del contratto sottoscritto nel caso in cui l’evento atteso non si realizzi nei termini indicati. Questo perché non possiamo tenere in sospeso all’infinito l’altro contraente.

Un esempio di dicitura tutelante per le parti può essere il seguente:

  • La validità della presente proposta è subordinata alla verifica dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite visure ipotecarie a cura del notaio Dott. ….”

Questa frase deve tassativamente essere inserita in tutte le proposte d’acquisto in quanto congela gli effetti del contratto e, in caso di ipoteche o pignoramenti, annulla istantaneamente il contratto stipulato, permettendo all’aspirante acquirente di salvaguardare la propria caparra.

  • “La validità della presente proposta è subordinata all’esito positivo di una richiesta di mutuo effettuata dal proponente presso un ente finanziatore scelto a cura dello stesso e congrua per l’acquisto dell’immobile oggetto della presente. Tale responso positivo dovrà essere ricevuto dal proponente ed essere reso noto al proprietario entro la data del ……, diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”

In caso l’acquirente abbia la necessità di avere la certezza di ottenere un mutuo per l’acquisto, in quanto fondamentale per definire la compravendita, dovrà inserire una clausola sospensiva di questo tipo per tutelare la sua caparra. Infatti, stipulando un contratto con questa sospensione, il proponente potrà procedere alla sottoscrizione della proposta in totale serenità e nessuno potrà richiedere il versamento della caparra sino all’ottenimento della delibera del mutuo.

  • La validità della presente proposta è subordinata alla vendita di un immobile di proprietà del proponente sito in …… via …entro la data del ……. ., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”

Quest’ultima casistica, invece, prevede che il proprietario dell’immobile, che si accinge ad acquistare, non potrà incassare la caparra allegata alla proposta d’acquisto sino a che l’acquirente non abbia sottoscritto un contratto preliminare con un acquirente del proprio immobile.

2)      Le condizioni risolutive

La condizione risolutiva è un evento futuro ed incerto, al verificarsi del quale cessano gli effetti di un negozio giuridico, cioè un contratto, o di una sua clausola.

Nella maggior parte dei casi, nelle proposte tra privati, queste condizioni non vengono utilizzate in quanto sconosciute ai profani delle compravendite immobiliari, spesso ritardando il momento della conclusione dell’affare e magari perdendo delle opportunità di concretizzare un affare. Infatti, tali condizioni consentono alla parte, di solito il proponente, che ha alcune indecisioni circa la strada migliore da perseguire (acquisto o attesa ad esempio di ottenere la delibera della banca per il mutuo o di vendere il proprio immobile) legate a eventi futuri e incerti, che lo trattengono  dalla decisione definitiva, di decidere di procedere con la proposta d’acquisto.

Fortunatamente per chi legge questo articolo, i dubbi sono finiti e con serenità potrà muovere i suoi passi verso un acquisto in totale serenità. In caso contrario il mio invito è quello di contattarci per una consulenza  privata nella quale inviarci domande, chiarimenti e commenti per sviscerare situazioni oscure che si desidera chiarire.

Dal momento che le condizioni sospensive e risolutive hanno la loro influenza anche sull’incasso dell’assegno da parte del proprietario, ti invito a scaricare i 4 differenti modelli di ricevuta assegno cosicché potrai evitare di affrontare discussioni seccanti per ricevere la restituzione del tuo assegno nel caso in cui l’affare non andasse a buon fine.

Purtroppo capita spesso di dover litigare proprio per la restituzione dell’assegno, quindi “prevenire è meglio che curare”.

Giusto? Allora SCARICALI subito gratis da qui:

  • Gioida G

    salve, volevo chiedere come devo comportarmi a questa brutta situazione in cui mi ritrovo. ho fatto una proposta d’acquisto per l’acquisto di una casa dando una caparra che è stata già incassata dal proprietario, ma per problemi sopraggiunti non intendo procedere andando a rogito. come devo comportarmi, cosa devo fare?e poi la caparra la perderei in pieno?in più l’agenzia va pagata?

  • Marco

    CIAO E GRAZIE PER QUESTA SPLENDIDA GUIDA.
    Ho fatto una proposta di acquisto ed ho fatto inserire ben due note; Puoi dirmi se son corrette?
    QUELLA RELATIVA ALLA FAVOREVOLE EROGAZIONE DEL MUTUO TRAMITE UNA SOCIETà DI CONSULENZA FINANZIARIA e una altra relativa al rilascio entro la data del rogito della concessione in sanatoria (che attualmente ancora non è presente). Il problema è che mi hanno detto che per la concessione in sanatoria da parte del comune, non si conoscono i tempi e quando la rilasceranno. Quindi la PDA è da considerarsi nulla? Sarebbe un peccato perchè quell’immobile lo vorrei veramente. E’ un seminterrato molto ben arredato e tenuto e pur essendo presenti tutti i bollettini pagati per il condono, ecc ecc  la sanatoria NON C’è.

  • http://www.guida-immobiliare.com Guida-Immobiliare.com

    Gentilissimo lettore,

    grazie mille per aver scritto su Guida-Immobiliare.com e per averci richiesto il nostro parere, segno che ci dimostra la tua fiducia nei confronti dei nostri consigli. Proprio per questo motivo, il miglior parere che possiamo darti è di fare chiarezza come si deve su cos’è una proposta di acquisto immobiliare e sulla differenza tra proposta e compromesso (contratto preliminare di compravendita).

    Questi sono argomenti che devono essere trattati con la dovuta attenzione perché in una compravendita immobiliare ci sono in gioco tanti soldi, tanti speranza e stati d’animo. Pertanto sarebbe davvero riduttivo e più che altro inutile darti una risposta frettolosa, quando invece puoi sapere tutto – ma davvero tutto – quello che è necessario sapere sulla proposta d’acquisto in modo semplice tramite il nostro corso “Proposta senza Problemi”.

    Lo trovi qui:

    http://www.guida-immobiliare.com/propostasenzaproblemi

    Questo corso ci è costato anni di studio e mesi di lavoro per produrre un condensato di
    tutto quello che serve per preparare una proposta di acquisto, quindi puoi ben comprendere quanto sia impossibile dare una risposta alla tua domanda in poche righe.

    Tieni presente che “Proposta senza problemi” ti consente di prepararti al meglio per poter ricevere una proposta anche nel tempo di un giorno o al massimo due… però, a mio avviso dovresti fare chiarezza anche sulla vendita del tuo immobile. Infatti, se sei disposto a cedere a qualunque richiesta del tuo acquirente, probabilmente non hai molte altre alternative.

    Secondo me, dovresti metterti in condizione di essere tu a poter scegliere le persone a cui dare la tua casa e questo puoi farlo se sai come si vende un immobile.

    Forse potrebbe aiutarti il nostro audio GRATUITO “I 10 nemici della vendita di casa tua”.
    Scaricalo da qui:

    http://www.guida-immobiliare.com/10nemici

    Intanto, ti faccio un grande in bocca al lupo e spero ti conoscerti al nostro corso
    “Proposta senza Problemi”.

    A presto.
    Ciao

    Elena
    Guida-Immobiliare.com

  • Turri0

    Salve,
    io devo vendere un appartamento, però l’acquirente vuole fare non la proposta vincolata al mutuo ma bensì direttamente il preliminare, è la prassi giusta da seguire, perchè cmq lei vuole vincolarla per ben 7 mesi.
    Grazie

  • Mia

    Buongiorno,
    ero intenzionata ad acquistare una casa, ma ho temporeggiato per informarmi se avevo possibilità di concretizzare la cifra necessaria. Purtroppo quando ho chiamato l’agenzia, questa mi ha risposto che due giorni prima un Signore aveva fatto una “proposta di vendita”, e quindi non avevo più modo di muovermi. Io non sapevo che la proposta di vendita si potesse fare prima di sapere se la banca avrebbe dato l’ok, ed è per questo che ho perso l’affare. In pratica, questo Sig, ha versato una caparra nel mese di luglio, ed a tutt’oggi aspetta l’esito della banca, per il rogito. La data nella quale il venditore dovrebbe lasciare l’appartamento, è il 1° di Novembre. Ecco la mia domanda: quando il venditore può ritenersi eventualmente libero da questa “proposta di vendita” (e quindi avrei ancora qualche speranza di poter comprare io questa casa)? altra domanda, che succede se la perizia risulta essere molto più bassa della cifra richiesta ?
    Grazie mille

  • http://Sitoweb Sara

    Salve,
    vorrei un vostro consulto sulla situazione. Ho firmato una proposta d’acquisto vincolata al mutuo (la vendita diretta, senza mediatori). Il finanziamento mi e’ stato rifiutato e ho notificato il fatto verbalmente al venditore. Scaduta la proposta, il venditore rifiuta di restituirmi l’assegno. POsso almeno bloccarlo in banca? Cosa devo fare??
    Grazie mille.
    Sara

  • http://www.remax.it/aciaccio Antonino Fabio Ciaccio

    Ciao “acquirente” (uso il tuo nick name perchè non conosco il tuo nome),

    sono io che devo ringraziarti per aver mostrato interesse per il nostro sito.
    Se non ci fossero persone come te, il mio impegno sarebbe buttato nel vuoto e
    invece così ho l’opportunità di fare qualcosa che mi appassiona.

    Venendo alle tue richieste…hai fatto delle domande molto importanti e che di
    certo possono essere utili anche ad altri.

    Ecco il mio parere.

    Le proposte d’acquisto possono avere valenza di contratto preliminare, se contengono
    delle diciture specifiche come quelle del modello GRATUITO che diamo con l’audio
    seminario “Le 10 regole della proposta d’acquisto“. Questo audio di circa 50 minuti
    è l’introduzione del corso “PROPOSTA SENZA PROBLEMI” nel quale ho raccolto tutte le
    informazioni necessarie per fare, ricevere e accettare una proposta d’acquisto
    estremamente tutelante.

    Ipotizzando di utilizzare il nostro modello di proposta d’acquisto, il momento in cui
    si conclude il contratto non è l’accettazione del venditore ma la notifica dell’accettazione
    del venditore al proponente. Questo è un passaggio chiave senza il quale la proposta
    non è un contratto e non è vincolante tra le parti.Nel nostro caso abbiamo anche una
    condizione sospensiva, che sospende gli effetti del contratto (quindi ciò che si
    intende realizzare con quel contratto) fino al verificarsi di un evento futuro e incerto
    (quindi un evento che può verificarsi o no nel futuro). A mio avviso non c’è alcun motivo
    di fare un contratto preliminare condizionato, nonostante sia possibile farlo, in quanto
    la proposta ci permette già di realizzare ciò che desideriamo: bloccare l’immobile
    affinché non possa essere venduto ad altri.

    Non vedo differenza tra le due cose e non comprendo i benefici di fare il compromesso
    senza fare la proposta di acquisto…
    Anzi in realtà vedo diversi punti a sfavore. Infatti, in primo luogo la proposta è lo
    strumento fondamentale che accompagna e gestisce la trattativa, cosa che non può
    essere fatta con il preliminare perchè la prima ci consente di fare un botta e risposta
    per giungere ad un accordo tra acquirente e venditore, mentre il secondo è un contratto
    che sostanzialmente viene redatto contestualmente tra le parti. Questo ci impedisce di
    utilizzare il tempo per pensare alle decisioni da prendere, ma si firma o non si firma,
    cosa che generalmente fa saltare la trattativa.

    In PROPOSTA SENZA PROBLEMI ho spiegato a fondo queste motivazioni, che mi sarebbe difficile
    ripetere nuovamente visto i mesi di lavoro impiegati per assemblare quelle informazioni.
    Ho fatto un “lavoro certosino” perchè ho preso tutte le conoscenze di anni di studio e
    pratica sul campo per rendere tutto semplice da comprendere, applicabile da chiunque (anche chi
    non sa nulla di compravendite immobiliari) e inserendo tutte le possibili casistiche.Insomma
    ce l’ho messa tutta.

    Altro problema legato alla stipula del compromesso come da te richiesto: alla firma del
    preliminare ci saranno degli anticipi sul prezzo della casa. Come intendi gestirli
    dato che il contratto è sottoposto a condizione sospensiva?

    In sostanza ritengo sia meglio fare una proposta condizionata, che con la notifica
    dell’accettazione al proponente diventa contratto preliminare, ma che non prevede il versamento
    di acconti o caparre sino al verificarsi della condizione espressa.

    Poi, nel momento in cui la clausola sospensiva si verifica, si procede con il contratto
    preliminare di compravendita e con il versamento dell’anticipo (naturalmente dopo aver sottoscritto
    una scrittura che svincoli il contratto – la trovi sempre in PROPOSTA SENZA PROBLEMI).
    Se la condizione invece non si verifica entro il termine da te prescelto, valuterete
    la possibilità di attendere ancora o di risolvere il contratto.

    Riguardo alla seconda parte della domanda…
    E’ tutto possibile, quindi anche fare il preliminare di acquisto dopo quello di vendita,
    ma il venditore è disposto ad aspettarti ad oltranza finchè non trovi un acquirente per
    casa tua?
    A me non è mai capitato che qualcuno aspettasse un acquirente solo basandosi sulla parola.
    Piuttosto con la proposta condizionata ci si può vincolare senza perdere denaro, quindi
    hai l’ennesimo motivo per procedere in questo modo.Questo perchè con la proposta vincoli
    il proprietario, mentre tu ti vincoli a condizione di vendere casa tua entro un mese (non
    male, direi).Cosa ne dici?

    Infine, riguardo al tuo timore che l’acquirente del tuo immobile non si presenti al rogito,
    ti consiglio se possibile di farti versare una caparra CONFIRMATORIA, la quale inserita
    correttamente nel contratto (vedi sempre PROPOSTA SENZA PROBLEMI – scusa se mi faccio un po’ di
    pubblicità) di essere certo di come andrà a finire. Se scriverai bene questo passaggio
    nel compromesso di vendita, il rogito notarile sarà un atto dovuto, ovvero il tuo
    acquirente non ha la facoltà di ritirarsi. Mi sono spiegato?!?

    Felice di averti dato la mia disponibilità, ti faccio un grande in bocca al lupo.
    Facci sapere come è andata.

    A presto

    Antonino

  • acquirente

    grazie per avermi risposto……………
    “La validità della presente proposta è subordinata alla vendita di un immobile di proprietà del proponente sito in …… via …entro la data del ……. ., diversamente la proposta perderà di efficacia a tutti gli effetti e nulla sarà dovuto al proprietario dell’immobile (e all’agente immobiliare) a nessun titolo.”

    alcune proposte di acquisto diventano preliminare con la firma del venditore per accettazione e quindi volevo chiederle posso mettere questa condizione sospensiva direttamente in un preliminare classico saltando la proposta di acquisto con una scadenza di un mese o poco piu’ al max??
    Cioe’ metto in vendita il mio appartamento e solo dopo il preliminare della casa in vendita faccio preliminare della casa in acquisto mettendo questa condizione sospensiva fino al rogito della mia casa in vendita per essere sicuro che il rogito si faccia ed io prenda il saldo e potere acquistare in tranquillita’.
    grazie del suo lavoro e cordiali saluti

  • http://www.remax.it/aciaccio Antonino Fabio Ciaccio

    Buongiorno!

    Grazie per averci scritto.

    Il mio pensiero è che questo agente immobiliare probabilmente considera la condizione sospensiva come un ostacolo per lui, in quanto un simile contratto non è del tutto concluso finchè non si verifica la condizione e quindi la provvigione resta in dubbio fino a che non si è sicuri dell’esito delle visure. In realtà è una condizione ASSOLUTAMENTE da inserire, cosa che io faccio sempre per qualunque proposta in quanto alcune ipoteche giudiziali per problemi di poco conto sono spesso sconosciute anche dai proprietari. Mi è capitato in un’occasione di scoprire un’ipoteca giudiziale dovuta al mancato pagamento della tassa sui rifiuti, della quale i venditori non si erano accorti. Certo è tutto risolvibile, ma perchè versare caparre anche minime (esempio € 1.000) senza certezza e perchè rischiare di consegnare un assegno senza garanzie?
    Trovo sconcertante che di continuo alcuni miei colleghi pensino ancora prima alle loro esigenze, trascurando quelle dei clienti…Io possono raggiungere i miei scopi solo se le esigenze dei miei clienti hanno la precedenza, altrimenti faccio un buco nell’acqua.

    Mettere una clausola di quel tipo tutela l’acquirente, mi fa dormire tranquillo e, nel caso dalle visure risultino elementi ostativi alla vendita, non si perde nemmeno un centesimo. Inoltre, eventuali problematiche CONOSCIUTE prima di versare una caparra, si possono risolvere sempre ma salvaguardando l’acquirente.
    Se il collega non è disposto a sottoporre il contratto a tale condizione, non firmare…io lo prendo come un segnale di scarsa trasparenza, di poco interesse alle tue esigenze e sento anche puzza di bruciato.

    Nella speranza di esserti stato utile, ti ringrazio nuovamente e ti raccomando di tutelare i tuoi interessi.

    Ciao
    Antonino

  • acquirente

    egregio signor Antonino Fabio Ciaccio per quanto riguarda la sua condizione sospensiva riguardo la frase La validità della presente proposta è subordinata alla verifica dell’assenza di elementi ostativi alla vendita tramite visure ipotecarie a cura del notaio Dott. … mi e’ stato risposto da un A.I. che e’ una frase he può creare solo inutili ostacoli.
    lei che ne pensa?
    Cordiali saluti.

  • http://www.remax.it/aciaccio Antonino Fabio Ciaccio

    Ciao Luigi,

    grazie per averci scritto e per aver trovato interessanti le informazioni di Guida-Immobiliare.com
    Nella tua richiesta di informazioni non sono specificate le banche a cui ti sei rivolto, oltre ad altre cose utili per darti una risposta più precisa.
    Ad ogni modo, proverò a fare delle ipotesi per darti le delucidazioni a te necessarie.
    Ti confermo che tuttora noi lavoriamo con banche davvero organizzate e flessibili, che istruiscono la pratica senza richiedere la copia del compromesso.
    E’ bene specificare, però, che non tutte le banche lavorano in questo modo e che essere presentati da un agente immobiliare o da un mediatore creditizio aiuta molto. Infatti, devi tenere presente che un privato si rivolge alla banca una sola volta, mentre un professionista procaccia molte pratiche nell’arco dell’anno e, quindi, gode di maggiori benefici (tra i quali anche tassi di interesse vantaggiosi).
    A tal proposito posso dirti che noi (oltre ad essere agenti immobiliari, siamo anche mediatori creditizi) siamo in grado di presentare pratiche di mutuo presso alcuni istituti di credito senza presentare copia del preliminare, possiamo farlo per clienti da ogni zona d’Italia e senza alcun addebito ulteriore per il cliente (non chiediamo alcuna commissione per la pratica del mutuo, in quanto veniamo già pagati dalla banca). In sostanza se lo ritieni opportuno possiamo farti ottenere un mutuo vantaggioso senza pgarci alcuna commissione (come credo saprai tutti i mediatori creditizi chiedono una provvigione, mentre noi ci accontentiamo di essere pagati dalla banca e di avere un cliente soddisfatto).

    Riguardo alla seconda domanda sarebbe utile sapere se hai già individuato l’immobile da acquistare, se e quanto intendi versare a titolo di caparra dalla proposta al rogito e i tempi di consegna dell’immobile eventualmente prescelto. Tutti questi fattori possono portare a risposte differenti per il tuo quesito.
    Comunque la caparra di cui si parla nell’articolo è una caparra, quindi qualunque somma verrà versata a titolo di caparra…non si fa distinzione tra il versamento alla proposta o al compromesso, a meno che tu non decida di effettuare un versamento a titolo di acconto prezzo (ma le casistiche specifiche sono davvero troppe e non sarebbe possibile approfondirle tutte sul sito).
    In questo caso, invece, dovremmo valutare insieme a te la situazione per poterti consigliare al meglio, dovremmo rivolgerti delle domande e a quel punto potremmo davvero darti la soluzione.

    Riassumendo per la prima domanda, se vuoi possiamo presentare noi la tua pratica. Per la seconda domanda, invece, puoi richiedere una consulenza privata da questa pagina (http://www.guida-immobiliare.com/consulenze-private/ ), così potrai parlare con noi al telefono o via skype. Valuteremo insieme a te la strada adatta alle tue esigenze.

    Okkio a non perdere soldi, mi raccomando.
    Ciao
    Antonino

  • Luigi

    Ciao,
    c’è una cosa che non capisco, tutte le banche che ho contattato mi hanno detto che non forniscono più una predelibera reddituale, ma che iniziano l’istruttoria ed i controlli al CRIF ecc. solo dopo che gli si porta il contratto del compromesso.

    Quando dici “nessuno potrà richiedere il versamento della caparra sino all’ottenimento della delibera del mutuo.” per caparra intendi quella della proposta di acquisto o quella del compromesso? Non capisco bene come si svolge la cosa.