L’agenzia immobiliare non ha registrato la proposta di acquisto
L’agenzia immobiliare non registra la proposta di acquisto spiegando al cliente che, facendo il compromesso entro 20 giorni, non c’è obbligo di registrazione. Naturalmente si tratta di un’errata interpretazione della legge da parte dell’agente immobiliare, in quanto la proposta deve in ogni caso essere registrata. In particolare in questo caso, per problemi legati alle schede catastali dell’immobile i due contraenti non hanno nemmeno sottoscritto il contratto preliminare. A questo punto il mediatore propone ai clienti di non essere citato nell’atto notarile.
Si tratta di una situazione paradossale, alla quale abbiamo voluto fornire una risposta completa e pubblicarla affinché chiunque possa conoscere la verità sulla registrazione del contratto (e non solo!)
Leggi cosa ci ha scritto il nostro amico di Guida-Immobiliare.com read more
Vendita immobile situato in una brutta posizione
Una nostra amica ci aveva scritto tempo fa perché aveva difficoltà a vendere casa sua e desiderava dei consigli utili per la compravendita immobiliare. A suo tempo le avevamo fornito una risposta generica per la vendita di un immobile, in quanto non disponevamo di informazioni sufficienti sulla casa, sulle trattative private o con agenzia immobiliare, sulle sue intenzioni di avvalersi di un mediatore e in generale dovevamo capirne di più per poterla aiutare. Dopo qualche giorno ci arriva un’altra e-mail, che abbiamo di seguito riportato per condividerla anche con te. Guarda cosa ha scritto.
Buonasera,
il fatto è che, parliamoci chiaro, casa mia si trova in una zona piuttosto degradata. Anche se la casa in sè è bella e la abbiamo sempre presentata al meglio ordinata e pulita e senza cane, il “fuori” è quello che è, unitamente al fatto che si trova di fronte al grande raccordo anulare a Roma. forse sbaglio, ma su questi elementi che controllo ho? Stavamo pensando seriamente di abbassare il prezzo di vendita nei prossimi giorni…
T.
Questa volta abbiamo qualche dettaglio in più per trovare il motivo della mancata vendita, perciò abbiamo pubblicato anche la nostra risposta.
Ciao T.,
qualche giorno fa ci avevi scritto una mail nella quale ci raccontavi le tue precedenti esperienze, ma purtroppo ogni casa ha un metodo di vendita differente ed è questo il motivo per cui noi consigliamo di fare un piano di vendita personalizzato per ciascun immobile. Poi, dobbiamo anche aggiungere che forse gli immobili venduti in passato non solo non presentavano i punti deboli di cui ci parli, piuttosto rispetto ad allora il mercato immobiliare è cambiato.
Tutti i settori sono in continua evoluzione e, di conseguenza, ciò che prima funzionava oggi potrebbe non funzionare più o quanto meno può richiedere dei piccoli cambiamenti nel modo di operare. Basti pensare, ad esempio, al mercato delle automobili: se oggi cercassimo di vendere una fiat Panda nuova fiammante senza gli accessori e la tecnologia richiesta da mercato, di certo faremmo un buco nell’acqua. Tuttavia anche se si parla attualmente di crisi, questo non incide sulle vendite in maniera diretta in quanto il risultato dipende dal nostro intervento. Poi, è chiaro il tuo immobile forse ha dei lati negativi intrinseci, ma tu perché lo hai acquistato?
Comprare casa senza agibilità
In alcuni comuni d’Italia ci si trova ad affrontare un problema legato alla compravendita immobiliare: si tratta della vendita di case prive del certificato di agibilità. In particolare oggi ci soffermiamo su un quesito posto da un lettore di Guida-Immobiliare.com, preoccupato di doversi accontentare di una casa senza agibilità. Leggi cosa ci ha scritto:
Buonasera,
sono di Roma e stiamo cercando casa. Purtroppo la maggior parte delle case a Roma non possiede certificato di agibilità.
E’ possibile acquistare un appartamento senza certificato di agibilità?
Inoltre come si può vincolare eventualmente la proposta di acquisto al certificato di agibilità (rilascio dello stesso oppure Richiesta depositata al comune)?
Grazie mille per il consiglio
Cordiali saluti
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Il nostro parere…
Ciao A.,
grazie mille per la tua domanda, che di certo potrà essere utile anche ad altri amici di
Guida-Immobiliare.com
Rispondo prima alla seconda domanda che in ordine alla risposta considero precedente.
La proposta d’acquisto è un atto unilaterale tramite il quale tu esprimi le tue volontà in merito all’acquisto e di conseguenza puoi apporre tutte le richieste che ritieni necessarie rispetto alle tue esigenze. Se per te questo aspetto è vincolante, quindi se non sei disposto ad acquistare un immobile senza agibilità, allora devi assolutamente inserire una condizione sospensiva, ovvero una clausola, che sospende gli effetti prodotti dal contratto sino al momento del rilascio del certificato di agibilità.
Casi particolari – espansione prima casa
In questi giorni ci è arrivata una domanda sulle agevolazioni prima casa, un quesito interessantissimo in quanto non si tratta semplicemente di capire la materia in generale, ma di un acquirente che desidera comprare una casa accanto alla sua. Ai tempi del precedente acquisto dell’immobile, aveva già usufruito dei benefici prima casa e oggi vuole sapere se è possibile estenderli a quella nuova.
Leggi cosa ci ha scritto:
Ho acquistato una prima casa in comunione dei beni con mia moglie (50% cad) .
L’appartamento a fianco si vende e sono interessato all’acquisto. Vorrei fare
una espansione prima casa e avere i benefici . Mi dicono che non devo superare
i 200 mq. , io avrei 67+94 mq. (calpestabili) Pensavo di aprire una porta in un
tramezzo non portante, da cui accedere all’ampio salone della proprietà
confinante ove ricavare due camerette per i bambini con pareti cartongesso. Nel
resto della nuova proprietà rimarrebbe comunque una cucina ab. tre camere da
letto e due bagni, che pensavo di affittare. Come posso fare? mi dicono che
non posso affittare, se non dopo 5 anni se no perdo i benefici . Posso lasciare
una porta tra le due abitazione per aggirare il problema dell’accorpamento ed
evitare il frazionamento (costoso) per affittare. Se l’affitto devo allacciare
tutte le utenze per la nuova abitazione e fare un regolare contratto come posso
fare per fare le cose in regola avendo i benefici e accorpando la parte
relativa al salone alla mia originale abitazione?
C’è un modo legale per aggirare tutti questo ostacoli molto costosi specie il
frazionamento. Posso lasciare tutta la proprietà non frazionata e affittare la
rimanente parte
Grazie
S.
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Ciao S.,
grazie per averci posto la tua domanda davvero interessante.
Ebbene, diciamo che teoricamente la faccenda è risolvibile in quanto la Cassazione (sentenze n. 24986/06, n. 3735/99, n. 5433/98 e n.25902 del 29/10/2008) ha sancito che i benefici fiscali per la prima casa possono riguardare non solo l’unità immobiliare singola ma anche appartamenti risultanti dall’unione di più unità immobiliari, destinate a diventare un unico immobile. Tuttavia, l’ufficio delle entrate motivava l’impossibilità di procedere in questo modo perché le sentenze indicate si riferivano sempre ad acquisti di immobili avvenuti nello stesso momento e non a distanza di anni. Infatti il fisco, per la concessione delle agevolazioni prima casa, previste dal d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131, prevede due condizioni: che il richiedente non abbia già goduto di tale beneficio in precedenza, e che egli non possieda già un’altra abitazione nello stesso Comune. Tuttavia legge vuole favorire l’acquisizione della prima abitazione e cioè la soluzione del problema abitativo della famiglia, cosa che riguarda l’ampliamento per via di una necessità di maggiore spazio. Pertanto non si tratterebbe di usufruire del beneficio per due volte, ma una volta divisa in tempi differenti. Pertanto il notaio dovrebbe essere concorde nel procedere in questo modo, nella speranza che in futuro il fisco non venga a bussare alla tua porta. Nel caso, la Cassazione è dalla tua parte. read more
La proposta di acquisto è scaduta: posso ritirarmi?
Una nostra amica di Guida-Immobiliare.com ha firmato una proposta di acquisto con l’agenzia immobiliare che non è stata accettata e per giunta non ha ricevuto notifica per iscritto della risposta del venditore, ma l’agente immobiliare le dice che è obbligata ad adempiere alle obbligazioni del contratto. Purtroppo questo è uno dei tanti casi di acquirenti privati che, non essendo professionisti in tema di compravendite immobiliari, si trovano a subire ingiuste imposizioni. Fortunatamente non tutti gli agenti immobiliari si comportano in questo modo. Leggi la verità sulla questione!
La domanda della nostra amica è la seguente:
Buongiorno,
vorrei un consiglio:
in data 29/12 ho firmato una proposta di acquisto per una casa.
Purtroppo sarà per paura o per la troppa fretta con cui abbiamo firmato ci abbiamo ripensato!
Nelle note della proposta c’è scritto che essa è vincolata al mutuo. Ma c’è anche scritto che ha un irrevocabilità di 15 giorni e dopodiché non avendo ricevuto né raccomandata né telegramma dell’accettazione della stessa non è più valida.
Al termine di 15 giorni non ho ricevuto nulla..solo una chiamata del venditore che mi diceva che il venditore non ha accettato la mia proposta e ne ha fatta una nuova di 5000 euro in più.
A questo punto gli dico che non mi interessa più ma lui mi dice che anche se noi non accettiamo la nuova proposta se il venditore decide che va bene quella precedente dobbiamo andare avanti lo stesso. Ma la prima proposta a questo punto non è scaduta? L’agente dice di no perché essendo vincolata al mutuo cambiano i tempi ma questo sul contratto non è scritto.
Cosa posso fare per tirarmi indietro?
Chi paga le spese condominiali già deliberate: acquirente o venditore?
Un lettore di Guida-Immobiliare.com sta per comprare casa e vorrebbe sapere chi deve pagare le spese condominiali già deliberate prima del rogito notarile. Il venditore di solito cerca di far pagare le spese condominiali all’acquirente, il quale ribatte che le spese sono state deliberate prima dell’atto notarile e di conseguenza deve pagare chi vende.
Chi ha ragione?
Ecco la sua domanda: volevo sapere cortesemente se acquistando un appartamento i lavori di ristrutturazione dell’immobile già preventivati dall’assemblea spettino al venditore Grazie
Di seguito la nostra risposta sul dubbio relativo a chi deve pagare le spese condominiali deliberate:
Ciao A.,
ti ringrazio per averci suggerito una domanda importante per chi ha intenzione di comprare casa, la cui risposta è molto semplice ma spesso viene “travisata” o ancora peggio utilizzata a proprio favore da chi non vuol sentire (come si dice “non c’è peggior sordo di chi non vuol sentire”).
Ebbene… le spese condominiali seguono l’immobile e non la persona, pertanto dopo la stipula dell’atto tutte le spese non pagate dal vecchio proprietario vengono addebitate al nuovo. Tuttavia, questo accadrebbe se l’agente immobiliare non si prendesse la briga di verificare il pagamento della quota spettante al venditore prima di stipulare l’atto. Oppure in caso di vendita tra privati, l’acquirente deve pretendere la dichiarazione dell’amministratore del condominio che certifichi il pagamento di tutte le spese deliberate, eseguite o ancora da eseguire. A tal proposito non ci sono dubbi: tutte le spese ordinarie devono essere saldate dal venditore prima dell’atto, così come le spese straordinarie anche per quelle opere non eseguite o completate. In caso contrario, la somma degli oneri non corrisposti dal venditore vengono scorporati dal prezzo pattuito. Per avere la certezza di non incontrare sorprese, il mio consiglio è quello di specificare questa precisazione nel contratto preliminare (e nella proposta d’acquisto) con la corretta dicitura.
Per avere un’idea sulla proposta e sul compromesso, ascolta il nostro audio GRATUITO, parte iniziale del corso “Proposta senza problemi”. Insieme all’audio, riceverai gratuitamente un modello di proposta di acquisto.
Allo stesso tempo, bisogna tenere presente che tutti gli accordi differenti rispetto al mio consiglio sono una libera pattuizione tra le parti. Infatti, in alcune compravendite immobiliari il venditore chiede all’acquirente di pagare delle spese straordinarie già deliberate in cambio di altri “favori”, come ad esempio la consegna dell’immobile con largo anticipo rispetto al rogito (o altre situazioni varie da stabilire caso per caso). Pertanto la regola prevede delle eccezioni, anche se queste ultime non devono mai essere poste come imposizioni.
Chiaro il concetto?
In bocca al lupo per la tua compravendita.
Alla prossima
Elena
Troverai anche le nostre risposte, utili come approfondimento all’articolo che hai appena letto.
Se anche tu vuoi saperne di più o non ti è chiaro quanto spiegato, ti basta scriverci utilizzando il form per inserire la domanda.
E’ sufficiente cliccare su “pubblicare un commento” per avere la certezza di una nostra veloce risposta.
Grazie per l’attenzione!
Cosa fare per vendere una casa
Ti sei mai chiesto se ciò che fai per vendere funziona?
Hai mai fatto un’analisi di ciò che hai fatto finora per vendere casa?
Come abbiamo già detto altre volte, la vendita tra privati (o con l’agenzia immobiliare) spesso di svolge in maniera casuale, senza tenere in considerazione che non riuscire a vendere possa dipendere da nostri errori.
Questi errori possono o potrebbero crearti dei rallentamenti per la vendita del tuo immobile o addirittura ostacolarti nel raggiungere il risultato desiderato. Nella fattispecie oggi vediamo come fare gli appuntamenti per la tua casa, prendendo in considerazione le cose che fai, le cose che dici ai tuoi clienti e le cose che pensi. Ciascuno di questi 3 pericoli in cui puoi imbatterti influenza gli altri due, con conseguenze dannose per la vendita di immobili; inoltre, ognuno di questi è in realtà un insieme di “sotto-pericoli”, un gruppo di errori dei privati (e a volte anche degli agenti immobiliari).
Il punto di forza di un buon professionista è mettere a confronto varie teorie, applicarle nella propria attività immobiliare, in questo caso fare dei tentativi nella vendita e, in seguito, osservare i risultati ottenuti. E’ bene, infatti, valutare i diversi risultati in termini di proposte d’acquisto ricevute per potersi fare un’idea precisa. Tieni presente che le agenzie immobiliari seguono varie scuole di pensiero sull’argomento “vendita case”, mentre ora non ci vogliamo soffermare sulla teoria o sui differenti punti di vista, piuttosto credo tu voglia conoscere gli errori più comuni di un privato che vende casa.
La nostra analisi si basa su un reale confronto con tanti colleghi, sia della nostra sia di altre organizzazioni immobiliari; nel nostro caso possiamo affermare di conoscere personalmente almeno 400 agenti immobiliari.
Ma non basta!
L’indagine di cui parleremo a breve si fonda anche sul colloquio diretto con centinaia di privati venditori e negli ultimi 2 anni con i lettori di Guida-Immobiliare.com
Se sei scettico, fai una prova!
Inizia ad adottare dei piccoli accorgimenti per la tua vendita, in particolare quando fai vedere la casa agli acquirenti, in trattativa e nei passaggi fondamentali della compravendita. Il primo passo consiste nel prestare attenzione a ciò che dici ai possibili clienti. Molti pensano di riuscire a vendere immobili grazie alla “parlantina”, cosa che invece non aiuta, soprattutto se viene utilizzata in modo inadeguato. Addirittura possiamo talvolta creare un danno irreparabile alla nostra vendita.
Perché?
Quando un privato mi racconta della sua vendita, la sua sensazione è che la casa piace a tutti, che la visita del cliente sia andata bene, anche se quest’ultimo non ha espresso giudizi sull’immobile. Solo che, poi, dopo aver visto la casa, la persona non si fa più sentire. Forse un potenziale acquirente non dice nulla di particolare o non esprime la sua opinione sulla casa perché il proprietario ha parlato troppo e, quindi, non ha lasciato parlare chi poteva dire qualcosa di importante per lui.
Parlare tanto per dire cose sbagliate, per dare informazioni sulla casa di cui non si è certi, dire bugie o cose inutili per l’acquirente, può solo rallentare e diminuire la possibilità di concludere l’affare. Addirittura qualcuno (eccetto i presenti J) sta “addosso” al cliente durante la visita, lo segue passo passo senza tregua, anche quando è già presente un agente immobiliare.
Fai attenzione a ciò che ti dico: “Abbiamo due orecchie e una bocca, per ascoltare di più e parlare di meno”. La gente ama parlare di sé, non ha voglia di ascoltare gli altri. Quasi tutti siamo così, però noi dobbiamo essere strategici nella vendita di casa, dobbiamo “coccolare” la persona che potrebbe fare una proposta di acquisto. O sbaglio? Dobbiamo tenerci care queste persone che potrebbero essere disposte a darci tanti soldi per comprare la nostra casa.
Vuoi davvero vendere casa? read more
Cosa fare se vendo e compro casa
Una domanda utile: prima vendere casa o prima comprare?
Questo è un dilemma di molti e tra le varie domande arrivate ne abbiamo selezionata una, che vogliamo condividere con i lettori di Guida-Immobiliare.com
“Cari Elena e Antonino,
complimenti per il blog, sono un privato che sta cercando di iniziare la vendita del mio appartamento per poi acquistare una soluzione migliore e più adatta alle mie esigenze . tra le tante domande da farvi, una mi preme in particolare: è mia intenzione acquistare direttamente da costruttore, quali sono i documenti e le indagini da fare sull’immobile e/o sul proprietario per poter acquistare in totale sicurezza?
spero di esser stato chiaro
grazie e cordiali saluti
L.”
Ecco la nostra risposta! read more